부동산 매매 계약 체결 시 주의사항 총정리

부동산 매매 계약 체결 시 주의해야 하는 주의사항을 다뤄보도록 하겠습니다. 일부 지방의 경우 부동산 가격이 점차 하락하며 매수자들의 심리가 조금씩 들썩이기도 하고 있는데요. 만일, 이번주 혹은 다음 주 아니면 조만간 부동산 매매를 하시려는 분들은 매매 시 계약의 주의사항을 공부하신 후 가시길 바랍니다.

부동산 매물과 현장 매물이 일치하는지 알아볼 것

가끔 허위 매물이라고도 하죠. 혹은 인터넷에만 등록해 놓고 실제로 부동산 중개업소를 방문했을 때 매물이 없는 경우가 많을 겁니다. 물론 급매로 벌써 계약이 종료된 매물이거나, 혹은 매도자의 변심으로 인해 매물을 제외한 경우도 있겠지만 본인이 계약을 하려는 매물과 부동산 매물이 일치해야, 계약 성립에 문제가 되지 않겠죠?

부동산 매매 계약 시 주의사항 총 정리

1) 소유자 확인

등기부등본의 갑구의 소유자와 매도인의 정보가 일치하여야 합니다.

등기부등본의 소유자 이름과 주민등록번호, 주소를 모두 함께 비교하여 확인하여야 합니다. 신분증 확인하고 신분증 사본을 반드시 첨부하여야 합니다.

신분증 위조가 의심스러울 경우 1382 혹은 민원 24를 통해 신분증 위조 여부를 확인하셔야 합니다.

 

2) 대리인 확인

가족, 동생 혹은 부모가 매매계약자로 나오신 경우 위임장 내용 문구를 확인하셔야 합니다. 위임장의 내용에는 목적물이 어떤 것인지, 그리고 어떤 관계를 위임한 것인지, 도장이 날인되어 있는 것인지, 잔금수령에 대한 내용, 매도인의 인감증명서와 인감증명서가 날인된 도장, 위임인의 신분증, 수임인의 신분증을 확인하신 후 서류로 구비되어있어야 합니다.

인감증명서는 본인이 발급한 3개월 이내의 인감증명서를 받으시는 것이 좋습니다.

 

3) 매매대금과 임대차보증금 금액을 정확하게 기재합니다.

생각보다 매매대금을 잘못 기재하여 불필요한 오해를 사는 경우가 생각보다 많다고 하니 여러분들은 매매대금을 정확히 기재하시길 바랍니다.

 

4) 위약금 특약에 대한 규정을 기재

위약금 특약이 없으면 상대방이 채무를 불이행할 때 계약금 상당의 금액을 당연히 가져올 수 있는 것이 아니기 때문에 특약을 기재하여야 합니다. "상대방이 채무를 불 이행하는 경우 상대방의 귀책사유가 있을 때는 계약을 해지할 수 있고, 그 손해배상금액은 계약금 금액으로 한다라고 하는 문구를 기재" 해야 합니다. 하지만 중개업소를 통하여 계약을 진행할 경우 이러한 내용은 계약서상에 작성되어 있다고는 하지만, 중개사의 실수로 이러한 계약 내용을 적지 않는다면 다소 난감해질 수 있으니, 필히 확인하시길 바랍니다.

 

5) 계약금해제 관한 사항

중도금을 납입받은 이후에는 계약금해제, 계약금계약에 의한 해제가 사실 힘듭니다. 대부분 문제 되는 경우는 계약금을 납입하고 중도금을 납입하지 않은 채로 발생된 계약불성사 사건이 많은데요. 사실상 중도금을 납입해야지 매수인에게 유리할 수 있는데요. 계약금을 입금한 상태에서 아파트나 목적물의 시세가가 상승한 경우 돌연 매도인이 금액을 높이려 계약을 취소하거나 계약 내용을 변경할 수 있지만, 중도금을 납입하는 경우에는 임의로 계약 취소할 수 없으니 이를 명심해 주시길 바랍니다.

 

6) 공인중개사를 통해 매매 계약서 중개대상물 확인설명서를 확인할 것

공인중개사는 매매 계약서를 통해 일반사항과 세부사항이 적힌 서류를 줄 것입니다. 이때  위법건축물 여부, 주변환경 모두 확인하셔야 하고 현장에서도 확인하셔야 합니다.

본래 건축물대장으로 위법건축물 여부를 확인하시며 현장에서 세부사항으로는 ⚠️전기, 가스 문제, ⚠️누수의 여부, ⚠️아파트 자체적 하자는 어떻게 처리하기로 된 것인지, ⚠️도배나 장판의 수리 혹은 교체는 어떻게 하기로 할 것인지, ⚠️번식된 곰팡이 처리 ⚠️창문의 여닫이 불량으로 인한 교체는 어떻게 할 것인지를 의논하고 계약서를 작성하셔야 합니다.

 

7) 공제증서, 공제보험증서를 받아서 내가 체결하는 계약하는 동안 공제 보험이 들어있는지 확인할 것

각각의 부동산중개업소는 대개 중개 공제보험증서를 소지하고 있습니다. 계약을 진행하는 동안 부동산중개사의 고의 또는 과실로, 계약자가 손해를 입은 경우에 한국공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해금액을 보상해 준다는 것입니다.

 

사실 실제로 이러한 공제증서까지 구비해 주는 경우는 많지 않은 것 같습니다. 저는 살면서 세 번 정도의 계약을 체결해 보았는데 대부분 이런 공제증서는 교부받지 못했었네요. 사실 중개업소가 계약자에게 주는 의무는 아니겠지만요.

 

만일 거래를 하는 중개업소가 이러한 보험증서를 준다면 믿고 맡길 수 있겠지만요.

 

8) 중개수수료 협의

각 연도별 중개수수료가 조금씩 상이하기 때문에 이를 확정적으로 논하지는 못하지만 인터넷에 부동산 중개수수료 계산기를 통해 미리 계산을 해보신 뒤에 계약을 체결하시길 바랍니다.

 

9) 특약을 기재해야 할 사항은 반드시 기재해야 합니다.

1. 도배장판 교체 여부 및 잔 수리에 대한 매도인의 책임 여부

2. 애완동물에 대한 특약사항 (임차인이라면 작성)

4. 이 계약은 매매 계약 당시 현 상태를 확인하고 체결하는 계약임을 계약 당사자가 작성

5. 누수 결로 곰팡이는 집주인이 잔금 전까지 모두 해결하기로 한다.

6. 세금, 제세 공과금은 잔금 치르기 전까지는 집주인이 모두 책임지고 해결한다. 등

7. 전세권 설정과 관련된 계약을 매수할 경우 기존 임차인의 계약기간과 소유권 변경이로 인한 계약 비갱신여부 

 

10) 만일 이러한 과정을 모두 확인하지 못하더라도 최소한 이것만큼은 일치하여야합니다.

목적물의 소유자 = 부동산권리증의 소유자 = 매매당사자 = 부동산매매계약서상의 매도인 = 등기부등본상의 소유자 정보는 일치하여야 합니다.